Руси и Турци све мање купују, а све више продају: Шта чека тржиште некретнина у Црној Гори?

Увођење виза и пооштравање услова боравка за стране држављане могло би значајно да промијени тржиште некретнина у Црној Гори, посебно на Приморју, гдје су купци из Русије и Турске годинама представљали важан ослонац грађевинског и инвестиционог сектора. Како пише „Дан“, већ се примјећују слабија продаја станова, пад цијена појединих старијих некретнина и смањена потражња за изнајмљивањем.

Поставља се питање коме ће црногорски инвеститори убудуће продавати станове уколико нова визна правила додатно отежају долазак држављанима земаља које су деценијама улагале у некретнине на црногорском приморју.

Према најављеној одлуци Владе, од 1. новембра 2026. године предвиђено је увођење виза за држављане Русије, Турске, Бјелорусије, Кине и Саудијске Арабије, у оквиру усклађивања визне политике са Европском унијом.

Продаја слабија, староградња јефтинија
Стручњак за некретнине Томислав Ранковић казао је за „Дан“ да тржиште на Приморју, нарочито у Будви, Тивту и Котору, већ показује знаке стагнације.

„Цијене нових некретнина нијесу знатно расле нити падале, али продаја је слабија него што је уобичајено за овај период године“, објаснио је Ранковић.

Према његовој процјени, староградња је појефтинила од 15 до 20 одсто, док је примјетан и пад закупнина.

„Некретнине које су раније изнајмљиване за 700 до 750 евра сада се могу наћи по цијенама од 450 до 550 евра“, навео је Ранковић.

Он смањено интересовање руских и турских купаца повезује са строжим условима за регулисање боравка и промјенама визних прописа.

Истовремено, подаци Монстата показују да је просјечна цијена квадрата новоградње на Приморју у другом кварталу 2026. године износила 2.838 евра.

Странци уложили стотине милиона евра
Значај иностраног капитала потврђују подаци Централне банке Црне Горе, које преноси „Дан“.

Током 2023. године странци су у некретнине уложили 463,3 милиона евра, што је представљало 54 одсто укупних страних директних инвестиција.

Највише новца стигло је из Србије, 78,3 милиона евра, затим из Русије 55,95 милиона, Њемачке 51,19 милиона и Турске 51,07 милиона евра. Купци из Сједињених Америчких Држава уложили су 34,31 милион евра.

Само руски и турски инвеститори те године уложили су готово 107 милиона евра.

Укупна страна улагања у некретнине износила су 278 милиона евра 2021. године, 448 милиона 2022, док су током 2025. достигла 497,4 милиона евра.

И у првом кварталу 2024. године Србија је предњачила са 14,62 милиона евра, испред Турске са 11,21 милион и Русије са 8,06 милиона евра.

Руси и Турци продају више него раније
Мирко Вујовић из Удружења агенција за некретнине Црне Горе потврдио је за ТВ Будва да држављани Русије и Турске све чешће продају станове, али је одбацио тврдње о масовној распродаји по ниским цијенама.

„Тачно је да примјећујемо тренд да продају више него раније, али они продају по стабилним, тржишним цијенама. Приче о распродаји по багателним цијенама у пракси не стоје“, казао је Вујовић.

Према његовим ријечима, тржиште је и даље активно, али високе цијене представљају озбиљну препреку домаћим купцима.

У централним дјеловима Будве, попут насеља Розино, квадрат новоградње достиже између 3.200 и 3.300 евра, док је староградња углавном јефтинија од 15 до 20 одсто.

„Најтраженији су и даље једнособни, мањи станови. Цијене увелико диктира константна инострана потражња, због чега би држава морала осмислити адекватну стамбену политику за младе и домаће купце“, поручио је Вујовић.

Могу ли западноевропски купци замијенити Русе и Турке?
„Дан“ отвара и питање да ли се евентуални губитак традиционалних купаца може надокнадити већим интересовањем грађана Њемачке, Аустрије, Француске и скандинавских земаља.

Подаци Евростата показују да у Њемачкој 47,2 одсто становништва живи у стамбеном простору у власништву домаћинства, у Аустрији 54,5, Данској 60,9, а Француској 61,2 одсто. Просјек Европске уније је 68,4 одсто.

Ипак, ти подаци сами по себи не показују колико су грађани тих земаља заинтересовани за куповину некретнина у иностранству.

Ранковић објашњава да имућнији купци из Велике Британије и Француске углавном траже луксузне комплексе са додатним садржајима, док за класичне станове нема интересовања упоредивог са некадашњом потражњом Руса и Турака.

Визе би могле додатно успорити тржиште
Усклађивање визне политике са Европском унијом јесте једна од обавеза Црне Горе, али се истовремено поставља питање економских посљедица таквих одлука.

Страни купци који буду морали да прибављају визе суочиће се са додатним процедурама и сложенијим планирањем долазака. Иако је куповину могуће обавити посредством адвоката и пуномоћника, то не може у потпуности замијенити лични обилазак некретнина.

Уколико интересовање руских и турских купаца настави да слаби, посљедице би могли осјетити инвеститори, грађевинске компаније, агенције за некретнине и власници станова намијењених продаји странцима.

„Тржиште некретнина је динамично, са периодима стагнације и експанзије, али тренутно се осјећа благи пад који је евидентан“, закључио је Ранковић за „Дан“.

Тако се пред црногорским тржиштем некретнина отвара важно питање: може ли се досадашњи модел развоја, у великој мјери ослоњен на стране купце, одржати у условима нових ограничења? Од одговора неће зависити само будућа продаја станова, већ и пословање грађевинског сектора, кретање цијена и доступност стамбеног простора домаћим грађанима.