Rusi i Turci sve manje kupuju, a sve više prodaju: Šta čeka tržište nekretnina u Crnoj Gori?
Uvođenje viza i pooštravanje uslova boravka za strane državljane moglo bi značajno da promijeni tržište nekretnina u Crnoj Gori, posebno na Primorju, gdje su kupci iz Rusije i Turske godinama predstavljali važan oslonac građevinskog i investicionog sektora. Kako piše „Dan“, već se primjećuju slabija prodaja stanova, pad cijena pojedinih starijih nekretnina i smanjena potražnja za iznajmljivanjem.
Postavlja se pitanje kome će crnogorski investitori ubuduće prodavati stanove ukoliko nova vizna pravila dodatno otežaju dolazak državljanima zemalja koje su decenijama ulagale u nekretnine na crnogorskom primorju.
Prema najavljenoj odluci Vlade, od 1. novembra 2026. godine predviđeno je uvođenje viza za državljane Rusije, Turske, Bjelorusije, Kine i Saudijske Arabije, u okviru usklađivanja vizne politike sa Evropskom unijom.
Prodaja slabija, starogradnja jeftinija
Stručnjak za nekretnine Tomislav Ranković kazao je za „Dan“ da tržište na Primorju, naročito u Budvi, Tivtu i Kotoru, već pokazuje znake stagnacije.
„Cijene novih nekretnina nijesu znatno rasle niti padale, ali prodaja je slabija nego što je uobičajeno za ovaj period godine“, objasnio je Ranković.
Prema njegovoj procjeni, starogradnja je pojeftinila od 15 do 20 odsto, dok je primjetan i pad zakupnina.
„Nekretnine koje su ranije iznajmljivane za 700 do 750 evra sada se mogu naći po cijenama od 450 do 550 evra“, naveo je Ranković.
On smanjeno interesovanje ruskih i turskih kupaca povezuje sa strožim uslovima za regulisanje boravka i promjenama viznih propisa.
Istovremeno, podaci Monstata pokazuju da je prosječna cijena kvadrata novogradnje na Primorju u drugom kvartalu 2026. godine iznosila 2.838 evra.
Stranci uložili stotine miliona evra
Značaj inostranog kapitala potvrđuju podaci Centralne banke Crne Gore, koje prenosi „Dan“.
Tokom 2023. godine stranci su u nekretnine uložili 463,3 miliona evra, što je predstavljalo 54 odsto ukupnih stranih direktnih investicija.
Najviše novca stiglo je iz Srbije, 78,3 miliona evra, zatim iz Rusije 55,95 miliona, Njemačke 51,19 miliona i Turske 51,07 miliona evra. Kupci iz Sjedinjenih Američkih Država uložili su 34,31 milion evra.
Samo ruski i turski investitori te godine uložili su gotovo 107 miliona evra.
Ukupna strana ulaganja u nekretnine iznosila su 278 miliona evra 2021. godine, 448 miliona 2022, dok su tokom 2025. dostigla 497,4 miliona evra.
I u prvom kvartalu 2024. godine Srbija je prednjačila sa 14,62 miliona evra, ispred Turske sa 11,21 milion i Rusije sa 8,06 miliona evra.
Rusi i Turci prodaju više nego ranije
Mirko Vujović iz Udruženja agencija za nekretnine Crne Gore potvrdio je za TV Budva da državljani Rusije i Turske sve češće prodaju stanove, ali je odbacio tvrdnje o masovnoj rasprodaji po niskim cijenama.
„Tačno je da primjećujemo trend da prodaju više nego ranije, ali oni prodaju po stabilnim, tržišnim cijenama. Priče o rasprodaji po bagatelnim cijenama u praksi ne stoje“, kazao je Vujović.
Prema njegovim riječima, tržište je i dalje aktivno, ali visoke cijene predstavljaju ozbiljnu prepreku domaćim kupcima.
U centralnim djelovima Budve, poput naselja Rozino, kvadrat novogradnje dostiže između 3.200 i 3.300 evra, dok je starogradnja uglavnom jeftinija od 15 do 20 odsto.
„Najtraženiji su i dalje jednosobni, manji stanovi. Cijene uveliko diktira konstantna inostrana potražnja, zbog čega bi država morala osmisliti adekvatnu stambenu politiku za mlade i domaće kupce“, poručio je Vujović.
Mogu li zapadnoevropski kupci zamijeniti Ruse i Turke?
„Dan“ otvara i pitanje da li se eventualni gubitak tradicionalnih kupaca može nadoknaditi većim interesovanjem građana Njemačke, Austrije, Francuske i skandinavskih zemalja.
Podaci Evrostata pokazuju da u Njemačkoj 47,2 odsto stanovništva živi u stambenom prostoru u vlasništvu domaćinstva, u Austriji 54,5, Danskoj 60,9, a Francuskoj 61,2 odsto. Prosjek Evropske unije je 68,4 odsto.
Ipak, ti podaci sami po sebi ne pokazuju koliko su građani tih zemalja zainteresovani za kupovinu nekretnina u inostranstvu.
Ranković objašnjava da imućniji kupci iz Velike Britanije i Francuske uglavnom traže luksuzne komplekse sa dodatnim sadržajima, dok za klasične stanove nema interesovanja uporedivog sa nekadašnjom potražnjom Rusa i Turaka.
Vize bi mogle dodatno usporiti tržište
Usklađivanje vizne politike sa Evropskom unijom jeste jedna od obaveza Crne Gore, ali se istovremeno postavlja pitanje ekonomskih posljedica takvih odluka.
Strani kupci koji budu morali da pribavljaju vize suočiće se sa dodatnim procedurama i složenijim planiranjem dolazaka. Iako je kupovinu moguće obaviti posredstvom advokata i punomoćnika, to ne može u potpunosti zamijeniti lični obilazak nekretnina.
Ukoliko interesovanje ruskih i turskih kupaca nastavi da slabi, posljedice bi mogli osjetiti investitori, građevinske kompanije, agencije za nekretnine i vlasnici stanova namijenjenih prodaji strancima.
„Tržište nekretnina je dinamično, sa periodima stagnacije i ekspanzije, ali trenutno se osjeća blagi pad koji je evidentan“, zaključio je Ranković za „Dan“.
Tako se pred crnogorskim tržištem nekretnina otvara važno pitanje: može li se dosadašnji model razvoja, u velikoj mjeri oslonjen na strane kupce, održati u uslovima novih ograničenja? Od odgovora neće zavisiti samo buduća prodaja stanova, već i poslovanje građevinskog sektora, kretanje cijena i dostupnost stambenog prostora domaćim građanima.
